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                最高人民法院案例:商品房購銷合同解除争霸後銀行貸款由開發王锋商承擔

                2021-03-04 來源:雲南昆明律師網 作者:admin
                        裁判要旨:《商品房買賣⌒ 合同司法解釋》第二十五條第二款→規定:“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後,商品房桑塔擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取百富得的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受出口人。”本案中,因越☆州公司未按照約定期限交付房屋,致使案涉《商品←房預售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。根據前述規杨峻荣定,應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行瞬建,王忠誠好鞋不踩臭狗屎等三人不負有返還義務。

                                                                                                                                                            中華人民共和國最高人民法院
                民 事 判 決 書
                (2019)最高法民ω再245號
                再審申請人(一審被告、二審被上訴人):王忠誠,男,漢族,1971年9月11日出生,住〗青海省西寧市城**。
                再審申請人(一審被告、二審被上訴人):王琪博,男,漢族,1989年1月11日出生,住青海省海東市樂路遥知马力都區。
                再審申請人(一審被告、二審被上訴人):王琪寶,男,漢族,1994年3月24日出生,住青海省海東市樂都區。
                以上三再審申請人共同委托訴※訟代理人:張曉東,青海同一律视界术師事務所律師。
                以上三再審申請人共同委ω 托訴訟代理人:馬福祥,青海同一律師事務所律師。
                被申請人(一審原告、二審上訴人):中國建設銀行股份有限公天国斗篷司青海省分行。住所地:青海搜奇抉怪省西寧市西大街**。
                負責人:梁世斌,該分行行蹉跎日月長。
                委托訴】訟代理人:黃小偉,青海樹人律師事務◎所律師。
                委托訴訟掉头鼠窜代理人:許婧,青海樹人律師事務所律師。
                一審第三人、二審被上訴人:青海越州房地鞭笞之野性法杖產開發有限公司。。住所地:青海省西寧市創業路**
                法定代表人:韓誌明,該箭羽瀑布公司董事長。
                委托訴訟代理人:田君,青高门巨族海乾潤律師事務所律師。
                委托訴訟代理人:祁曉倩,青海乾潤律師事務所律師。
                再審申請人王忠誠、王琪博、王琪寶(以下簡稱王忠誠等三人)因與被申請人中國建設銀怒焰行股份有限公司青海省分行(以下簡稱建行青海分行」)、一審第三人青海越州房地產開發有限公司(以哀声叹气下簡稱越州公司)金◤融借款合同糾紛一案,不服青海省高級人民法院(2018)青民終199號民事判決盾牌冲锋,向无事本院申請再審。本院於2019年5月10日作出(2019)最高法民申527號民事裁定,提審本案。提審後,本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。再審申請人王忠誠等三人共同委托訴訟代理人張曉█東,被申請人建行青海分行委托訴訟代理人黃小操刀伤锦偉、許婧及一審第三人越州公司委托訴訟代理人祁曉倩到庭參加訴訟。本案現垂头铩羽已審理終結。
                王忠誠等三人再審扑地掀天請求:1.撤銷青海省高級△人民法院(2018)青民終199號民事判決;2.改判駁回建行青海分行穹顶钉锤的訴訟請求;3.判令建行青海分行承ㄨ擔本案一、二審受理費等訴訟費用。事實和理由:二審判決王忠誠等三人韦续承擔建行青海分行剩余貸款本息還款宝马娱乐bm777线路錯誤。首先,根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法∑ 律若幹問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同蠹居棋处司法解釋》)的規定,商品房買賣合同和擔□ 保貸款合同解除,應由出賣人返還收取的購房貸款本金及利息。另案生效判施元亮決已確定越州公司就合同解除時的剩余貸款本息向建行青海分行承擔還款宝马娱乐bm777线路,對該宝马娱乐bm777线路認定不應再有爭議认错。其次,在案涉《個人住房(商業用房)借款合同》(以下簡稱《借款合同》)履行大天使之击過程中,王忠誠等◣三人在客觀上既不控制貸款,也未使用貸款,全部款項由建行青海分行依按揭貸款模式流●程直接轉給了越州公司。在越州公司違約導致購房合同及借款合同解除、王忠誠等三人無任何過錯的情況下火焰增效,在購不到房的同時還要成為建行青海分︻行的債務人,既不符合按揭貸款的法律特征、政策背景,也不符合按揭貸款商業模式的價值安排。二審判決嚴重侵害王忠誠等三人¤合法權益。
                建行青海分行辯稱,首先,借款合同關系發生在建行青海分行與王忠誠等三人之魔能平衡石已間。案涉《借款合同》第十九條約定:“貸款人與借款人的借貸關系解除的,借款人應當立即返還匹夫无罪怀璧其罪其所欠貸款的新鲁本金、利息、罰息及實現債權的√費用,或委托售房人直︽接將上述款項歸還貸款人。”該條款具有清理結算暗影之舞條款的性質,《借款合同》解除,不影響該條款的效力,王忠誠等三人應當按照該條約♀定向建行青海分行承擔歸還剩余貸款本息的宝马娱乐bm777线路。其次,《商品弭口无言房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定商品房買賣合同及擔保貸款合同解除後出賣人歸還菲兹拉克購房貸款,從法律關系上來說是出賣人受購房人的委托向◥銀行還款。本案中,越州公司未根據王忠誠等三人的委托向建行青海分行還款,相應的還款宝马娱乐bm777线路仍超世绝伦應由王忠誠等三你打字人承擔。再次,作為《商品房預∏售合同》當事人,王忠誠行使了選擇出賣人、標的物等关闭權利,應當自行承擔出▼賣人越州公司違約的商業風險,而不是將其个别自身法律風險轉嫁給建行青海分行。綜上,二審㊣判決認定事實清楚,適用法律正確,請求駁回辨识法术王忠誠等三人的再審請求。
                越州公司述稱,《借款合同》雖已解除,但並不導致合同當事人的變更,王忠誠等三人應當根據借款人的合同主體地位承擔相應宝马娱乐bm777线路。二審判決認↘定事實清楚,適用法律正確,應予維持。
                建行青海分行向一審法院起訴請求:1.判令王忠誠等三人與越州公司汇款共同償還貸款本金58546649.55元,並自2018年3月21日起,按年利率計算資金占用損失(每日10107.43元),至實夸夸而谈際清償之日止;2.判令王忠誠等三人承擔】律師費466876.20元;3.判令王忠誠等三人承擔本案全部訴訟費用。
                一審法院認定事實:2015年8月12日,王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》,以147953124元的價格購買越州公司開發的西寧市城東區建設南路66號3號樓66-16號商業多重属性宝石用房,建築面積3736.19㎡,交付時間為2015年10月30日前。王忠誠首付73983124元,剩余7397萬元按揭山高水长貸款。
                2015年8月14日,王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海⊙分行、越州公司簽訂《借款合同》,約定:王忠誠等三人向建行青海分行借款7397萬元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;貸款年威胁区域利率6.215%;借款人采取等額本息還款方法,每月歸還本息829227.74元;擔保方式為抵押加階段性古寺青灯保證,保證期間為本∩合同保證條款生效之日起至抵押登記辦妥且抵押財產的他項權利證書、抵押登記證明文件正本及其他權利證書交由貸款人核〒對無誤、收執之日止,抵押財產為西寧市城東區建國南路66號3號樓66-16號商業用热情监护者房,建築面積3736.19㎡,抵押財產價值147953124元。同日,王忠誠與建行青海分行、越州公司簽訂《房地產☆抵押合同(在建工程/預購房)》(以下簡稱《抵押合同》),約定:王忠誠以其購買的位於西寧市城東區房屋(建築面積3736.19㎡,土地使用權面積16459.85㎡)為前浸微浸灭述貸款提供抵押擔保;抵押貸款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止;貸款年利率6.215%;越州公司應按預万立方米售合同約定期限向王忠誠交房,交房時須經建行青海分行書面同意◣;越州公司不按期交房而間接影響建行青海分行利益時,越州〓公司應代替王忠誠承擔賠償建行青海分行損失的宝马娱乐bm777线路。2015年8月18日,建行青海分行取得案涉房屋他項權利證書。
                王忠誠於2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分拜尔海姆胸甲別向越州公司支付700萬元、100萬元、500萬元、1000萬元、2000萬元、30983124元,合計73983124元。建行青海分行於2015年8月21日分8筆向越州公司支付7397萬元。
                根據(2017)青民初13號民事判決冰霜集中及(2017)最高法民終↘683號民事判決,前述《商品房預售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除,截至2017年3月21日,王忠誠累計償還貸冯生弹铗款本金9170995.81元、利息6095047.89元,尚欠建行青海分行貸款本金64799004.19元。
                一審法院判決:駁回建行青海各展其长分行的訴訟請求。一審案件受理私仇不及公費336867元,由建行青海分〇行負擔。
                建行青海分行不服一審判決,上訴請求:撤銷一審判決,改判支持建行青海分行一▲審全部訴訟請求;本案訴訟費用由王忠誠等三人承擔。
                二審查明事實與一審查明事實一致。
                二審法院敬佩認為,本案爭議焦點為建行青海分行主張王忠誠等三人與越州公司共同償還貸款本金58546629.55元及資金应验占用損失、律師費能否●成立。
                2015年8月12日,王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》,2015年8月14日,王忠誠等三人杨怡與建行青海分行簽訂《借款合同》,上述當事人之間發生民事行為產生的民事法律關系不同。建行青海分行與王忠誠等三人因簽超今绝古訂《借款合同》形成借貸民鬼工雷斧事法律關系,王忠誠ξ與越州公司因簽訂《商品房預售合同》形成商品房買賣民事法律關系。應從案涉當〓事人形成的民事法律關系分析認定權利義務。根據《商品房買賣合同司法解釋》第零点零分四十九秒二十五條第二款的規定,作為商品房出賣人的越州公司將其收到的王忠誠購房貸款本息返還給建行青海分行,從法律關系上說是購房人王忠誠委托越州公司向建行青海分行歸還貸款本息,越州公司所還款項就是購房人王忠誠的還款,故王忠誠作為谁人不爱子孙贤《借款合同》主債務人的還款宝马娱乐bm777线路並未免除。由於案涉《借款合同》被另案生效判決解除後,越州公司並未依照生效书诀判決向建行青出榜安民海分行返還王忠誠的貸款本息,王忠誠等三人對建行青海分行『所負債務並未清償,故雙方之間的借貸民事法律關系未消除。王忠誠作為越州公司債權請求權◇人及貸款本息返還的委托人,並未依據生效判決積極主張權利,其怠於行使權利虎鲸护腕的行為,造成建行青海分行債權受損。建行青海分行權衡利益,根據合同吉欧宾相對性原理,主張王忠誠等三人償還貸款本息,並不違反法︼律規定,也與生效判決不沖突或產生歧義,符合雙方合同約定。王忠誠等三人承擔償伏击還貸款宝马娱乐bm777线路後,並不影響其向越州公司主張返還權利。因生效判決已判令越州公司向建行青海分暮纹护腿行返還貸款本息,其再主張越州公》司與王忠誠等三人共同承擔還款宝马娱乐bm777线路屬重復起訴,二審法院不予支持。因王忠誠等三人對建行青海分行主張的剩余貸款本金、利息及律師費數額無異議,二審法摸样院予以確認。
                二審法院判決:一、撤銷西寧市中級人民法院(2018)青01民初151號民事判決;二、王忠誠等三人在判決生效後三十日內償還▅建行青海分行貸款本金58546649.55元、律師代理費466876.2元,並以貸款本金58546649.55元為基數按年利率支付資金占用不可胜记損失(每日10107.43元),至實際清償之日随你止;三、駁回建行青海分行其他訴訟請求。一審訴訟成事在天費336867元、二審訴訟╱費336867元,由王忠誠等三人負擔。
                本院再審查明的事實與一、二審查明事實一致。
                本院認為,根據各方當事人訴辯意見,本案再審爭議焦點為,案涉《借款合同》解除後王忠誠等三人應否承擔吞咽瓦萨剩余貸款的還款宝马娱乐bm777线路。對此,本院評析如下:
                第一,關於案涉《借款合同》解除後的貸款返還巨木棒宝马娱乐bm777线路主體問題。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定:“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後,商品房桑塔擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”本案中,因越州公康地司未按照約定期限交付房屋,致使案涉《商品房預售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。根據前述規定,應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行,王忠誠等三人不負有返停靠還義務。
                第二,關於案涉《借款合同》中相大事不糊涂關格式條款的適用問題。案涉《借款合同》第十九怀珠抱玉條載明:“貸款人與借款人的借貸關系解除的,借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及日怒奥术师长袍實現債權的費用,或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。”該條款系建行青海分行為重復使用而提前擬定的格式條款。在《商品房買賣合同司法解釋》已經明確規定,商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除後,出賣∏人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人(借款人)的情況下,建行青海分行擬定該條內容,意味著要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款,明顯不合理地加重了王忠铁铸重锤誠等三人的宝马娱乐bm777线路,根據《中華棣华增映人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其宝马娱乐bm777线路、加重對方宝马娱乐bm777线路、排除對方主要權零点两分六秒利的,該◣條款無效”之規定,該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。
                第三,關於商品房按揭貸款商業模式下各方當事人權利義務關加兹罗格安系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。從合同內容來看,在商品房買賣合同中,王忠誠等三人支↓付房款,越州公司交付房屋;在商品房擔保貸款合同中,建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司,越七首八脚州公司實際用款。王忠誠等三人並不支配阿基玛甘之握購房貸款,但需償付貸款◤本息。如果案涉合同正常履行,王忠誠等三半吞半吐人取得房屋,各方權利義務亦可∞保持平衡。但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。具體大成表現為:越州公司違約不能交房導致各方合同解除,但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的辐光翠榄石首付款及建行青海分行按揭貸款;建行青海分行依據合同約定既享有抵押權,又同時卐享有對越州公司、王忠誠等三人的債權;王忠誠等三人未取得房屋,卻既支付了首付款,又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務枯树生枝關系處理,則在琴瑟和同王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下,仍要求其對剩余貸款承擔還款宝马娱乐bm777线路,明梅西顯不合理地加重了其負擔,各方權利義務失衡↑,有違公平原則。因此,審理案件時,必須充分考慮商品房按揭貸款商業英尺移动模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題,避免因強調單個合同的晨辉相對性而造成三方權利義務的失衡。
                綜上,建行青海分行請求王忠誠等三⌒人歸還剩余貸款並支付利息的請求不能成立,其為本次訴訟產生的律師費亦不應由王忠誠等三人承擔。王忠誠等三人的再審請求成立,應予支持。二審判決對此認定有誤,本院予以雷霆糾正。經本院審判委員∩會討論決定,依據《中華人民共和國合同法》第九刘怀民墓志十七條、第四十條,《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案红肿症件適用法律若幹問題的解釋》第二十五條第二款,《中華人民共和國民蒋和事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規定,判決如下:
                一、撤銷青海神谕者长袍省高級人民法院(2018)青民終199號民事判決;
                二、維持西寧市中⊙級人民法院(2018)青01民初151號民事判決。
                一審案件受理私仇不及公費336867元、二審诺腰带头盔案件受理費336867元,共計673734元,由中國建設銀行股份有限公司青海省分行負擔。
                本判決安安稳稳為終審判決。
                審判長 胡 瑜
                審判員 任雪峰
                審判員 楊 卓
                二〇二〇年十∞二月三日
                書記員 何 宇

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